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投資的目的主要是為了獲得收益。而房地產投資開發就是為了獲取高額的利潤,其利潤是由銷售收入和開發成本兩個方面決定的。提高銷售收入,降低成本便是獲取利潤的兩條直接途徑。由于銷售收入基本上是由市場決定,而銷售價格絕非個人意愿可以控制,所以控制成本即成為開發商降低風險的必然手段。
地產開發成本由土地成本、土地開發成本、建安成本、資金成本、稅收費用、銷售費用幾部分組成。發達國家的住宅項目土地、建安、資金成本基本上各占1/3,在我國如北京、上海這些發達城市地產開發中的建安成本已接近30%。本文主要針對建安成本予以論述,該成本大部分是通過公開招標方式落實執行方的,比如施工單位、供應商等。這里的低價中標指的是中標價在獲取市場正常利潤的前提下根本無法生產出合乎要求的建筑產品的過程,甚至出現中標價遠低于成本價導致施工虧損。開發商為了利潤盡量降低建安成本,沒有底線,導致建筑市場出現誰的報價低誰就中標,形成越低越好的局面;同時市場承建商為了獲得項目也愿意降低投標價,形成惡意競爭。看上去像是雙贏局面,其實不然。本文即從監理及承建商兩方來探討低價中標的弊端。
一、低價中標導致監理方監管水平降低
二、建設法規要求建設單位必須委托監理單位對質量進行監督,建設單位應該進行公開招標方式來選取監理單位。然而事實上大多數建設單位選取的原則就是誰家報價低誰就中標。可見,這里面存在不少弊端。
監理公司是一種咨詢公司,投資少,主要依靠賺取監理費與現場監理工程師薪津差價,因而公司的利潤不高,加之建設單位低價中標造成監理公司利潤更加低。為了賺錢監理公司只能降低本身硬件和軟件水平。檢測設備越少越好,越便宜越好,只要還能滿足測量要求就不會更換,更別說購買先進的儀器;人員配置方面一個項目盡量只有一個注冊監理工程師,其余人員越少越好,10多萬平米的項目監理人員只有幾個,根本不能保證有效進行質量監督。為了降低成本,監理待遇普遍較低,同時手里又有一定權利,這樣容易造成監理與施工方出現“雙贏”局面,相反建設單位利益受到損害,工程質量得不到保障。另外監理待遇偏低,同時也會出現心理上不平衡,造成工作態度消極,影響工作質量。
二、低價中標導致承建商建筑質量下降
現在建筑市場上承包單位為了承攬到工程就必須降低投標價,有的低至根本不合理的水平,他們為了獲得利潤只能最大限度的降低自己的成本,即從直接影響建筑質量材料、機械、人工三個方面考慮。
工程施工過程中會使用大量的租賃材料,比如腳手架、模板等,為了節約成本承包商一般會采用陳舊的,甚至不合格的材料,錢省了卻影響了工程質量,有的因此出現嚴重的安全隱患。對于更重要的用于工程本身的建筑材料而言,雖然有建設單位、監理單位加大力度的控制和監管,但承包商會私底下大做文章,他們會找出各種理由更換品牌,比如用一些小廠生產的,價格低廉的材料,或者通過一些不正當的途徑疏通監理和建筑單位,從而采用一些質量低劣的材料以達到賺錢的目的。
目前中國的建筑行業是勞動密集型行業,勞務水平的高低直接影響工程質量的好壞,而勞務隊伍的選擇、費用完全是由總承包商控制和決定。作為降低成本的關鍵之一,承包商當然會把開發商不合理的“低價”轉移到勞務費身上,勞務隊伍為了獲取預期利潤,于是就從犧牲工程質量開始下手:
 1.工程質量取決于勞務水平,熟練的工人勞務費用自然高,為了節約成本,勞務隊伍往往是由個別熟練工帶著一組新手干活,不僅影響工程質量而且耽誤工期。
2.勞務隊伍為了降低成本,正常情況需2到3個工日才能干完的活要求工人在一個工日內完成,工作時間和工作質量嚴重不匹配,根本不能保證工人干活的質量。
3.勞務工人費用低可能加速工人流動性。工人肯定愿意去拿錢多的工地干活,造成人員流動大,工作狀態不穩定,這樣一來嚴重影響工程正常進度。
以上幾個方面都不同程度反應出了低價中標的弊端,由于開發商追求利潤最大化而造成低價中標,同樣監理、承包商、勞務隊伍為了承攬工程也隨之拼命降低成本,最后卻是工程質量得不到保證,嚴重損害廣大業主的權益,這是我們不愿看到的事實。若項目一開始從各環節著手,按規章辦事,通過改善管理來降低成本,科學的、客觀的、嚴謹的來管理項目,做到項目公開、公平、公正、合理化,也許整個市場前景會來得樂觀得多。同時加強投標方的資格審查,考察承包商已完成項目利潤情況、質量情況以及項目承攬過程中的規范化歷史記錄;政府在招投標過程中應進行切實有效的監管,充分保障整個程序合理化、有效化,指導更加科學化。
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